REITs的高配售比例一直是发行过程中的惯例，战略配售比例超过七成的产品比比皆是，而留给普通散户的份额往往较少，以万元认购最终获配几十元的现象时有发生。在REITs二级市场走势强劲的背景下，散户打新的热情高烧不退却最终收益寥寥。

有业内人士认为，机构投资者积极参与虽然有助于REITs发行，但是其占比过高同样存在弊端，适度扩大散户投资者的认购比例或是未来REITs发行的趋势。

优质REITs僧多粥少，散户打新难有高收益

【资料图】

3月5日，中航京能光伏REIT与中信建投国家电投新能源REIT两单REITs发布询价公告，从公开信息了解到，两单项目的战略配售部分占比较高，其中中航京能光伏REIT占比达79%，中信建投国家电投新能源REIT占比也达到75%。

说明书中提到，中航京能光伏REIT原始权益人与同一控制下关联方的董事、监事及高级管理人员(特别是对原始权益人公司治理及发展有较大贡献的人员)通过铂绅思文5号私募证券投资基金(简称“思文5号基金”)参与本次战略配售。基金规模1.6亿元，这一现象在已经上市的产品中尚属首次。

REITs的高配售比例一直是发行过程中的惯例，除了上述两只基金外，已发行的产品中平均战略配售比例达到67%。其中中金安徽交控REIT最高，达到80%，其次是富国首创水务REIT等7只产品配售比例超过70%，最低的是国泰君安临港创新产业园REIT与华安张江光大REIT两只产品，均约为55%。

天相投顾解释其中原因时认为，首先，战略配售的机构往往属于专业投资者，其对于项目风险与收益的研究相较于普通投资者往往更深入，因此在REITs询价发行过程中有利于资产合理定价；另外，参与战略配售的机构属于长期资金，其积极参与也有利于稳定市场预期，有助于REITs的成功发行。

得益于底层资产优质成熟、现金流预期相对明确、强制分红等特性，REITs产品在二级市场的表现非常亮眼，如华安张江光大REIT、红土创新盐田港REIT以及中金普洛斯REIT三只产品上市以来涨超30%，这在同期间内震荡的大盘走势下更为难得。因此REITs在发行的过程中总是备受散户投资者热捧，网下认购频频创出百倍记录，普通投资者以一万元认购，往往只能获配几十元的额度，散户“打新”的热情高烧不退，但最终却难有高收益。

天相投顾同时也认为，机构投资者积极参与虽然有助于REITs发行，但是其占比过高同样存在弊端。首先，由于战略配售投资者认购的份额在锁定期内无法流通，这就容易造成二级市场流通的份额占比较小，流动性缺乏可能造成流通份额过高的价格波动，一些规模较小的REITs尤其如此；另外，散户占比过低也使得普通投资者无法充分分享REITs资产所带来的收益，造成散户参与感较低，从长期来看不利于扩大REITs市场的规模。因此，适度扩大散户投资者的认购比例或是未来REITs发行的趋势。

解禁冲击有限，机构长期持有意愿较强

在REITs基金被机构投资者高比例持有之时，市场也在担心如若大规模解禁，是否会造成行情大幅度波动，导致散户投资者不仅在打新期间分的蛋糕较小，而且在二级市场中难逃亏损。

据了解，公募REITs在发行时总份额分为三部分，分别面向战略配售投资者、网下投资者和公众投资者发售。其中，原始权益人的限售期为60个月，原始权益人关联方的限售期为36个月，其他战略配售投资者的限售期为12个月。

去年6月，首批REITs基金迎来周年考，其他战略配售投资者限售部分解禁，投资者对此给予了高度关注。回顾当时的行情，可以发现，市场预期解禁影响短期价格，因此在5月底6月初，首批上市的9只REITs经历了不同程度的回调，提前释放了解禁压力，解禁期表现相对平稳。

天相投顾表示，Reits和目前市场的权益、债券类产品收益相关性较低，仍属于稀缺资源，对机构投资者来说具有良好的配置价值，未来机构的参与热情预计只会更高。因此，在Reits资产规模相较于资本市场规模仍低的情况下，机构未来大规模减持的可能性较低。

华北一位基金公司高管对记者表示，以原始权益人为例，虽然有5年的限售期，但是作为基础设施项目的原持有人，他们减持的可能性微乎其微，且对于机构投资者而言，REITs项目的分红率非常有吸引力。“现在银行定存利率相对而言比较低，而REITs每年固定分红可以超过4%，对于机构投资者来说是非常优质的资产了，适合长期拿着。”他说。